نکات حقوقی خرید ملک

person

نکات حقوقی خرید املاک

یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است.

با توجه به اینکه خرید و فروش ملک یکی از مهمتری معاملات موجود در جامعه است که باعث رد و بدل شدن نقدینگی زیادی بین افراد می شود، باید به نحوی آگاهی خود را از قوانین و مقررات آن بالا برد و از مشاور حقوقی املاک قبل از خرید کمک گرفت.

بخصوص که دعاوی ملکی ممکن است از اختلافات کوچک و ساده ی حقوقی شروع شود یا به حد یک کلاه برداری و جرائم مهم و سازمان یافته باشد پس رعایت یک سری نکات شما را از این مخمصه ها نجات می دهد. چندی از این نکات را در ادامه بیان میکنیم:

اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن (قیمت) ملک را نیز داشته باشد.

سند دار بود ملک مورد نظر

سند یک هویت برای ملک است و باید مورد بررسی قرار گیرد. گاهی اوقات املاکی با مقیاس بزرگ مانند زمین دارای سند رسمی هستند ولی با تبدیل زمین به قطعات کوچکتر، این زمین به صورت قولنامه ای فروخته شده و سند رسمی برای زمین های ایجاد شده وجود ندارد. به همین علت فرد ممکن است زمین را با چند قولنامه به چند نفر فروخته باشد. این یکی از شگردهای رایج کلاهبرداران در حوزه ی زمین و ملک است. مشاور حقوقی املاک پیشنهاد می کند برای اینکه مشکلی در این مورد پیش نیاید حتماً از ملک سند دار خرید کنید زیرا مراجع قضایی فقط فردی را که ملک به نام او ثبت شده و دارای سند رسمی است به عنوان مالک می شناسد. با توجه به اینکه اگر فرد خاطی در دسترس نباشد و زمین به چند نفر فروخته شده باشد، به راحتی نمی توان مشکل به وجود آمده را حل کرد. اما اگر هنگام خرید ملک با سند رسمی به نام شما ثبت شود می توانید با اطمینان خاطر هزینه ی آن را پرداخت کنید.

بازدید از ملک

بازدید دقیق ملک مورد معامله از ناحیه خریدار و بررسی شرایط قرارگیری، راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک امر مهمی است. در خصوص آپارتمان‌ها وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی ساختمان، شرایط استفاده از پارکینگ، حیاط یا پشت بام نیز باید به دقت بررسی شود تا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود.

در رهن نبودن ملک

یکی از نکات مهم حقوقی به هنگام خرید املاک این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات ممکن است فروشنده ای خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک بگذارد یا این که خانه اش در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده باشد.

در این حالت فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه ای امکان پذیر می باشد اما تنظیم نمودن سند به نام خریدار تنها با فک رهن امکان پذیر می باشد. یکی از بهترین کارها می تواند این باشد که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد. یعنی به جای این که همه ی پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن نگه داشته و صرف پرداخت آن نماید.

اطمینان از مجاز بودن مشاور املاک:

 اگر مبایعه‌نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.

مطالبه مفاصا حساب خانه از فروشنده:

طبعا هر خانه‌ای دارای میزانی بدهکاری به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات می‌باشد که از همین رو؛ فروشنده بایستی این بدهکاری‌ها و دیون را به دستگاه های ذی ربط پرداخت نموده و حساب را به خریدار ارائه نماید. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره های مربوطه، نسبت به صحت و تایید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید.

همچنین دیده شده است که بسیاری از آپارتمان‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری‌های معوقه در خصوص شارژ و دیگر مسائل مالی آپارتمان است؛ لذا توصیه می‌شود قبل از خرید خانه در خصوص این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید

ثبت دقیق مشخصات ملک در قرارداد:

در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، عیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود.

مکتوب کردن تضمین ها در قرارداد:

 اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است. طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد است.

شرایط فسخ قرارداد:

همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود. در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند. مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.

 

 

دانلود فایل